Housing Texas

Le marché de l'habitation au Texas est en feu, mais un nivellement est attendu

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  • Les ventes de maisons au Texas et les prix sont à la hausse, menés par Dallas / Ft. Worth, Houston et Austin.
  • 2018 les résultats sont dépassés 2010 ‘ s performances et un économiste Texas A & M prédit 2020 devrait être encore meilleur même s’il y aura un nivellement.
  • Les gens, les emplois et le pétrole alimentent le marché dynamique du logement au Texas.

Au cas où vous ne le remarqueriez pas, le marché immobilier texan était en feu. Les ventes de logements et les prix ont augmenté parallèlement pendant la majeure partie de la décennie, alors que le Lone Star State ne laisse aucun signe de la Grande Récession dans la poussière. Les marchés clés tels que Dallas / Ft. Worth, Houston et Austin mènent la charge après que les données continuent d’impressionner année après année. La question qui préoccupe tout le monde est-ce que ça va durer?

Bien que le chemin parcouru soit plus sinueux qu’un coup droit, c’est un itinéraire dont la destination à long terme semble être l’expansion du marché de l’habitation au Texas pour les années à venir, grâce à un trio de vent arrière – les gens, les emplois et le pétrole.

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Crédit: Freedom Studio / Shutterstock.com

Dr. James Gaines, économiste en chef du Centre immobilier de l’université A & M du Texas

, a pris le temps de s’entretenir avec CCN et de mettre en lumière à quel point le Lone Star State marché du logement est arrivé et où il se dirige dans 2020 et au-delà. Dr. Gaines nous donne beaucoup à décompresser. Il ne fait aucun doute que le logement au Texas a été un point positif et, s’il peut y avoir ce qu’il décrit comme un «nivellement» à court terme, le terrain est prêt pour un boom immobilier à long terme. Le seul caractère générique est la menace d’une possible récession, auquel cas tous les paris sont ouverts.

Paysage du Texas

Les prix des maisons sont à la hausse, à la fois au niveau national et dans l’état du Texas. Le Texas a son propre indice de prix des logements, qui a augmenté légèrement à la suite de la crise du logement. Le prix médian de l’État se situe actuellement à $ 241) dans une maison unifamiliale, une maison de ville ou un condominium, qui est une zone idéale reflétant la demande et l’accessibilité financière.

Il est important de noter que les variations des prix médians ne reflètent pas nécessairement toutes les propriétés. Dr. Gaines explique:

Plus souvent qu’autrement, au cours d’un mois donné, des propriétés plus chères sont vendues, ce qui entraîne la médiane augmenter et le mois prochain, plus de propriétés à bas prix se vendent, entraînant la baisse de la médiane. Les variations du prix médian ne reflètent pas nécessairement les modifications de la valeur globale de la maison.

Néanmoins, au Texas, tout est plus grand, y compris les ventes à domicile. Les ventes de maisons sont l’autre rang dans l’échelle du marché immobilier, et le rythme est tout aussi impressionnant. Les ventes de maisons au Texas ont atteint des niveaux record pour chacune des sept dernières années.

Texas A & M prévoit que les prix des maisons et les ventes de maisons augmenteront de 4% dans 2018, qui dépasse les taux d’augmentation de l’année dernière. Le Dr Gaines a déclaré:

Le Texas est clairement en avance sur tout le monde en ce qui concerne le taux d’augmentation du prix médian des maisons. 2019 sera plus grand que . Et 2019 sera probablement plus gros que 2018

Source: FRED

Le marché de l’habitation au Texas a un élan de son côté:

Le Texas a connu une forte dynamique positive au cours des sept à huit dernières années. Nous continuons à chercher ce qui pourrait briser cet élan, ce qui pourrait l’inverser. Dans le passé, le Texas a subi un effondrement du prix du pétrole. La bonne nouvelle pour le Texas est que nous ne prévoyons pas cela.

Dr. Gaines est cependant prompt à ajouter que le taux d’augmentation

est en baisse. Par exemple, il y a trois ans, il n’était pas rare de voir la valeur des maisons augmenter de 7% à 9%. Maintenant, il est plus courant de voir un taux d’augmentation de l’ordre de 3% à 5%. Bien entendu, le marché de l’habitation était en train de se replier à la suite de la Grande Récession.

Dr. Gaines a déclaré:

Il y aura un retour à la norme, une stabilisation du taux d’augmentation.

Un point sensible pour le marché immobilier, y compris le Texas, a été le manque de stocks. Selon le Dr Gaines:

Le principal obstacle aux ventes en ce moment est le manque de stocks, et c’est un problème universel.

En effet, alors que le marché immobilier texan est en ébullition et qu’il a été l’un des premiers États à se sortir de la crise, il n’a pas encore complètement récupéré de la grande récession. Le marché de l’habitation neuve de l’État tourne toujours à environ 55% des niveaux d’avant la récession, a expliqué le Dr Gaines, ajoutant:

C’est ce qui se passe dans tout le pays, mais c’est particulièrement aigu au Texas avec la croissance démographique. Nous avions besoin de construire plus et maintenant nous ne construisons pas assez.

Le Texas a cependant un atout dans la manche et c’est la jeune génération.

Boom de la population

Alors que l’état de Californie connaît peut-être un exode démographique, le Texas connaît un boom démographique. Entre 2010-2010, le Texas a gagné environ 4 millions de personnes à travers les naissances naturelles sur la mort et la migration étrangère et domestique. Aucun autre État ne s’est vraiment rapproché, la Floride se situant loin derrière avec 2,5 millions d’habitants. En plus de figurer en tête du nombre de personnes ajoutées, le Texas a été le plus gros pourcentage de gagnants de cette période, ce que le Dr Gaines a qualifié de «phénoménal».

Les gens affluent vers l’état de Lone Star pour un certain nombre de raisons, dont la moindre ne sont pas les suivantes:

  • Taux d’emploi élevé et taux de chômage faible – le Texas a ajouté 2,4 millions d’emplois entre 2006 – 2010.
  • Les salaires augmentent.
  • Les taux d’intérêt hypothécaires sont proches des plus bas historiques

Dr. Gaines dit:

La prospérité économique a créé des emplois et des emplois ont créé des personnes. Le reste du pays est entré dans une grande récession, mais nous sommes allés moins profond et sommes sortis plus rapidement. Les gens ont commencé à chercher des emplois, ce qui a créé une demande de logements.

Le boom de la population a certainement été un atout majeur pour le marché du logement ces dernières années. Et ce que le Texas a joué en sa faveur, c’est qu’il s’agit d’un jeune État.

L’âge médian dans l’État du Lone Star est 27) 4 ans, deux États seulement en vantant un inférieur. En conséquence, de nombreuses personnes qui déménagent au Texas finissent par louer à court terme alors qu’elles recherchent une maison, ce qui a conduit à se concentrer sur le développement d’appartements.

Étant un État jeune, si vous regardez nos cohortes de distribution par âge, la génération Z est plus peuplée que même les millénaires. Une autre vague arrive, l’âge 0 – 12. Nos deux plus grandes générations sont la génération Y et la génération Z qui traverse nos marchés et nos régions.

Il ajoute que le groupe d’âge le plus important du Texas est 19, dont beaucoup sont encore locataires, notant:

Dans cinq ans, ils achèteront.

Texas Oil et Business

L’immobilier au Texas comprend quatre grands marchés, dont les deux plus importants sont Dallas / Ft. Worth et Houston. Le Dallas / Ft. La région Worth est à elle seule plus grande que trois douzaines d’États américains. Houston n’est pas non plus en reste, comme la zone statistique métropolitaine (MSA) n ° 5. La prochaine étape pour le logement au Texas est Austin et San Antonio. Bien que ces villes soient à l’avant-garde sur le marché de l’habitation, leurs économies sont bien distinctes. Houston, par exemple, est la capitale mondiale de l’énergie.

Son économie est beaucoup plus volatile et fluctue avec les prix du pétrole et de l’énergie, il m’a dit.

Le secteur de l’énergie peut se vanter d’une part importante de la part disproportionnée de la croissance économique du Texas, en grande partie à cause de la pratique de la fracturation hydraulique du pétrole. En effet, l’année dernière, les États-Unis ont été sacrés premier producteur de pétrole au monde, dépassant les Russes et l’Arabie saoudite. Seul l’État du Texas produit 34% de ce pétrole.

Source: Thaiview / Shutterstock .com

Texas A & M ne projette pas de pétrole être le même stimulant en 2019 que cela a été fait au cours des dernières années, mais que cela n’aura pas d’effet dissuasif non plus. Dr. Gaines explique:

Nous pensons que le prix du pétrole sera relativement stable, à l’exception de tout événement extérieur imprévu comme une guerre. Si le monde continue comme il est, le prix du pétrole sera dans les $ 40, quelque part autour de $ . À ce prix, le secteur de l’énergie sera ce qu’il est maintenant.

Le Dallas / Ft. La valeur économique, quant à elle, repose sur les services financiers et est considérée comme un centre de distribution pour le commerce. Dr. Gaines a dit:

Dallas / Ft. La valeur est comparable à celle de l’économie américaine en termes de répartition du travail et d’industrie. Il y a une forte corrélation. En général, je dis aux gens là-bas de prêter attention à la nation parce que, comme va la nation, vous allez aussi.

Alors que le Dr Gaines a qualifié la santé de l’économie américaine de «médiocre», il a ajouté qu’il se débrouillait assez bien pour transporter Dallas / Ft. Vaut. En fait, selon M. Gaines, le Texas «a eu plus que sa part de croissance dans la prospérité du pays.»

Source: Twitter

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Le seul phénomène qui menace le rythme de la croissance du marché de l’habitation au Texas est la récession économique. M. Gaines le décrit comme «le plus grand risque d’un boom immobilier», ajoutant que le nuage le plus sombre plane sur l’économie mondiale.

Dans l’ensemble, le reste du monde ne se porte pas aussi bien que nous le sommes et nous sommes finalement partie de cette économie mondiale.

Si une récession se produit, le Texas ne sera pas à l’abri. Le deuxième plus grand État américain est également vulnérable aux caprices de la guerre commerciale, car il s’agit du plus grand État exportateur du pays. Dr. Gains a déclaré:

Les guerres commerciales ont un impact sur nous. Nos principaux partenaires sont le Mexique et le Canada.

La bonne nouvelle sur le front commercial est que l’accord États-Unis-Mexique-Canada (USMCA) a été signé, même s’il n’a pas encore été ratifié, les tensions entre le président Trump et le premier ministre canadien Justin Trudeau nonobstant.

Pendant ce temps, avec la crise du logement si proche dans le rétroviseur, il est difficile de ne pas se demander s’il se prépare une autre tempête parfaite aux États-Unis, qui rappelle la crise du logement dans les sub-prime. . Mais le Dr. Gaines explique que les normes de crédit sont devenues plus strictes depuis et qu’aucune bulle n’est en vue.

Il n’y a aucune preuve maintenant au niveau américain ou texan que nous sommes dans le genre de bulle dans laquelle nous étions dans 2005, 2005, 2005 menant à la grande récession. Nous ne voyons pas l’ampleur des augmentations de prix, ce qui est généralement ce qu’est une bulle: une augmentation insoutenable des prix de l’immobilier. Nous n’avons tout simplement pas vu cela.

Il avertit délicatement, cependant, que le recul est toujours / / .

Permettez-moi de clarifier. Les économistes ne savent jamais qu’il y a une bulle jusqu’à après coup.

Cet article a été édité par Samburaj Das .


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